Nhiều chủ đầu tư khi chuẩn bị xây nhà thường phân vân: Nên thuê tư vấn thiết kế riêng rồi tìm đội thi công, hay chọn hình thức Design & Build (thiết kế và thi công trọn gói)?
Mỗi mô hình đều có quy trình làm việc và ưu thế riêng biệt. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết cùng phân tích thực tế từ 10 năm kinh nghiệm triển khai dự án.
1. So sánh nhanh quy trình triển khai
| Giai đoạn | Tư Vấn Thiết Kế Thuần Túy (9 bước) | Design & Build – D&B (16 bước) |
| Khởi động | 1. Khảo sát hiện trạng, lấy thông tin 2. Gửi định hướng thiết kế & báo giá 3. Ký hợp đồng thiết kế | 1. Khảo sát hiện trạng & lấy thông tin 2. Gửi định hướng thiết kế & báo giá 3. Ký hợp đồng thiết kế |
| Thiết kế cơ sở & Kỹ thuật | 4. Thiết kế mặt bằng công năng, ý tưởng 5. Lên phối cảnh ngoại thất 6. Trình bày moodboard nội thất 7. Lên phối cảnh nội thất 8. Triển khai bản vẽ kỹ thuật | 4. Thiết kế mặt bằng & ý tưởng 5. Lên phối cảnh ngoại thất 6. Triển khai Kiến trúc, Kết cấu, MEP & Bản vẽ xin phép 7. Trình bày moodboard nội thất 8. Lên phối cảnh nội thất 9. Triển khai kỹ thuật nội thất |
| Dự toán & Pháp lý thi công | — | 10. Lập bảng dự toán chi phí xây dựng 11. Ký hợp đồng thi công 12. Xin phép khởi công |
| Thi công & Bàn giao | 9. Bàn giao hồ sơ thiết kế hoàn thiện (Kết thúc dịch vụ) | 13. Duyệt mẫu vật liệu thực tế 14. Thi công hoàn thiện 15. Lắp đặt nội thất 16. Nghiệm thu & bàn giao công trình |
2. Vì sao quy trình Design & Build lại tách thành 2 hợp đồng riêng biệt?
Nhiều khách hàng thắc mắc: Đã chọn trọn gói ngay từ đầu, tại sao không ký gộp một hợp đồng duy nhất?
Việc chia tách thành Hợp đồng Thiết kế và Hợp đồng Thi công mang lại hai lợi ích cốt lõi cho chủ đầu tư:
- Minh bạch ngân sách dựa trên bản vẽ thực tế: Bảng dự toán chi phí xây dựng chỉ có thể chính xác đến từng chi tiết sau khi toàn bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật và chủng loại vật tư đã được chốt. Tách hợp đồng giúp khách hàng nắm rõ con số đầu tư chính xác trước khi xuống tiền thi công, loại bỏ tối đa rủi ro phát sinh.
- Quyền chủ động linh hoạt cho gia chủ: Sau giai đoạn thiết kế, nếu khách hàng cảm thấy phong cách làm việc hoặc đơn giá thi công chưa phù hợp, gia chủ hoàn toàn có quyền sử dụng hồ sơ thiết kế hoàn thiện đó để tìm kiếm một nhà thầu thi công khác mà không bị ràng buộc.
3. Tối ưu tiến độ bằng phương pháp “cuốn chiếu” song song
Điểm sáng lớn nhất của mô hình Design & Build chính là khả năng tối ưu hóa thời gian thi công nhờ sự phối hợp nhịp nhàng giữa phòng thiết kế và công trường:
- Tận dụng thời gian xin phép: Ngay khi chốt phương án mặt bằng và phối cảnh kiến trúc, đội ngũ kỹ thuật sẽ triển khai hồ sơ xin phép xây dựng. Trong thời gian chờ cơ quan chức năng cấp phép, kiến trúc sư tiếp tục hoàn thiện thiết kế chi tiết nội thất.
- Gối đầu thi công phần thô: Trong quá trình đào móng và xây thô công trình, xưởng sản xuất sẽ duyệt mẫu vật liệu thực tế và bắt đầu sản xuất nội thất rời, giúp công trình về đích sớm hơn đáng kể so với việc làm tuần tự từng bước.
Bộ quy trình trên được đúc kết từ hơn 10 năm kinh nghiệm thực chiến qua hàng trăm dự án dân dụng. Trong thực tế, không có một khuôn mẫu cứng nhắc nào áp dụng cho tất cả. Tùy thuộc vào quy mô công trình, điều kiện địa chất, vị trí pháp lý và mong muốn cụ thể của từng chủ nhà, các bước triển khai sẽ được linh hoạt tinh chỉnh để đảm bảo chất lượng và tiến độ tốt nhất.